Le métier de marchand de biens attire de nombreux porteurs de projet en raison de son potentiel financier et de sa logique entrepreneuriale.
Mais avant de se lancer, il est indispensable de bien comprendre le cadre juridique, fiscal et administratif, notamment le choix du statut juridique.
Dans cet article, nous allons voir :
- en quoi consiste réellement le métier de marchand de biens
- pourquoi l’activité doit être exercée en société
- pourquoi la SASU est souvent le statut le plus adapté
- les étapes concrètes pour créer une société de marchand de biens
- les erreurs fréquentes à éviter
1. Qu’est-ce que le métier de marchand de biens ?
Le marchand de biens exerce une activité commerciale d’achat-revente de biens immobiliers avec une intention de revente dès l’acquisition.
Contrairement à l’investissement locatif, l’objectif n’est pas de percevoir des loyers, mais de :
- acheter un bien immobilier,
- le rénover ou le transformer si nécessaire,
- le revendre rapidement avec une plus-value.
Il s’agit donc d’un véritable business immobilier, soumis à des règles fiscales et comptables spécifiques.
2. Marchand de biens : quelles activités sont autorisées ?
Un marchand de biens peut notamment :
- acheter et revendre des maisons, appartements ou immeubles,
- acquérir des terrains en vue de leur revente,
- réaliser des travaux de rénovation avant revente,
- effectuer des divisions de lots,
- revendre à des particuliers ou à des professionnels.
Cette activité est exercée à titre habituel, ce qui la distingue clairement d’une opération immobilière ponctuelle.
3. Différence entre marchand de biens et métiers proches
Il est important de ne pas confondre :
- Marchand de biens : achat-revente, activité commerciale
- Investisseur locatif : détention long terme, revenus locatifs
- Agent immobilier : intermédiaire, pas propriétaire des biens
- Promoteur immobilier : opérations lourdes, construction neuve
Le marchand de biens est juridiquement considéré comme un commerçant.
4. Pourquoi la micro-entreprise est inadaptée au marchand de biens
Sur le papier, la micro-entreprise peut sembler simple, mais elle est totalement inadaptée à ce métier.
Principales limites :
- plafonds de chiffre d’affaires très bas,
- impossibilité de déduire les charges (travaux, notaire, intérêts),
- gestion inadaptée de la TVA,
- absence de crédibilité bancaire,
- risque fiscal important.
En pratique, exercer une activité de marchand de biens en micro-entreprise n’a aucun intérêt.
5. Pourquoi exercer en société est indispensable
Le marchand de biens doit presque toujours exercer son activité via une société afin de :
- déduire l’ensemble des charges,
- gérer correctement la TVA,
- sécuriser juridiquement l’activité,
- accéder au financement bancaire.
Parmi les statuts possibles, la SASU ressort comme l’un des plus adaptés.
6. Pourquoi choisir la SASU pour une activité de marchand de biens ?
Avantages fiscaux
- Imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)
- Taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices
- Déduction des frais : notaire, travaux, intérêts, honoraires, frais de structure
- Maîtrise de la rémunération du dirigeant
Avantages juridiques
- Responsabilité limitée aux apports
- Statut clair et reconnu
- Évolution facile vers une SAS à plusieurs associés
Avantages bancaires
- Forme juridique appréciée par les banques
- Meilleure crédibilité pour les financements
- Lecture plus simple des dossiers de crédit
7. Capital social : quel montant prévoir en SASU ?
Le minimum légal est de 1 €, mais dans les faits, ce n’est pas crédible.
En pratique :
- capital recommandé : entre 5 000 € et 20 000 €
- objectif : rassurer banques, notaires et partenaires
Un capital cohérent renforce le sérieux du projet.
8. L’objet social : un point clé à ne pas négliger
L’objet social doit être rédigé avec précision et inclure notamment :
- achat et revente de biens immobiliers,
- terrains, immeubles, parts de sociétés immobilières,
- rénovation, transformation, division.
Un objet social mal rédigé peut entraîner des requalifications fiscales lourdes.
9. TVA et marchand de biens : un sujet technique
Le marchand de biens est soumis à la TVA :
- TVA sur la marge dans certains cas,
- TVA sur le prix total dans d’autres situations.
La TVA est l’un des points les plus complexes du métier.
Un accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé.
10. Compte bancaire professionnel et expert-comptable
Compte bancaire
- compte professionnel obligatoire,
- banque traditionnelle recommandée (chèques, partenaires),
- banque en ligne possible en complément.
Expert-comptable
- quasi indispensable en marchand de biens,
- gestion de la TVA, du stock immobilier, du résultat fiscal,
- sécurisation en cas de contrôle fiscal.
11. Erreurs fréquentes des débutants
- penser que c’est du locatif,
- sous-capitaliser la société,
- mal rédiger l’objet social,
- négliger la TVA,
- vouloir tout faire seul sans compétences,
- choisir la micro-entreprise.
Ces erreurs peuvent coûter très cher fiscalement.
Conclusion : la SASU est-elle le bon choix pour vous ?
La SASU est particulièrement adaptée si :
- vous souhaitez exercer sérieusement,
- vous envisagez plusieurs opérations,
- vous avez recours au financement bancaire,
- vous voulez structurer votre activité.
Elle est moins adaptée pour :
- une opération unique,
- un projet très occasionnel,
- une approche non professionnelle.
👉 Le bon moment pour créer la société est avant la première acquisition, pas après.
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